Im Zweifel für den Mieter?

von Michael Pommerening (veröffentlicht in Hamburger Grundeigentum 1998, Seite 160)

Vor einiger Zeit unterhielt ich mich mit einem Mandanten über die Möglichkeit der Altersvorsorge. Ich brachte eine Investition im Bereich der Wohnungsvermietung ins Gespräch, schien aber einen wunden Punkt getroffen zu haben. “Halten Sie mich für verrückt?” war die ziemlich harsche Reaktion. “Viele meiner Freunde und Bekannten haben das gemacht, und was ich von denen so höre … Sicherlich darf man nicht nur die kurzfristige Rendite durch Mietezahlungen sehen, sondern muss auch auf die praktisch steuerfreie Wertsteigerung hoffen. Aber wenn man hört, dass man von den Gerichten – entschuldigen Sie bitte den etwas harten Ausdruck – wie ein Verbrecher behandelt wird …”

Eine völlig unangemessene Reaktion? Vielleicht, aber die Tendenz der Aussage hat mir doch zu denken gegeben, und so habe ich mir selbst einige Gedanken darüber gemacht, ob es langfristig wirklich im Sinne der scheinbar Schwächeren liegt, im Empfinden der Vermieter immer wieder bevorzugt zu werden. Lassen Sie mich dies bitte anhand einiger Beispiele verdeutlichen.

Eine 76jährige Frau besaß als Alterssicherung ein kleines Haus und vermietete es an ein junges Ehepaar. Der vordere Bereich bestand aus einem großen Laden, hinten befanden sich Nebenräume. Die Mieter baten darum, ob sie nicht dort wohnen könnten, weil das zeitlich für sie viel angenehmer sei (kein Arbeitsweg). Die Vermieterin stimmte zu, und es wurde ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen, in dem die Zustimmung zur Nutzung von ca. 1/3 als Wohnraum erteilt wurde.

Viele Jahre später kündigten die Mieter und verlangten gleichzeitig für die letzten 4 Jahre über 25.000 DM zurück. Begründung: Mietpreisüberhöhung! Aber das Wirtschaftsstrafgesetz gilt doch nicht für Gewerbemietverträge, werden Sie vermutlich einwenden, das Amtsgericht war nicht bereit, die eigenmächtige Erweiterung des Wohnraums durch den Mieter zu honorieren. Die Sache kam vor das Landgericht, das einen Ortstermin anberaumte. “Ich sehe, dass mehr als die Hälfte des Hauses zu Wohnzwecken genutzt wird “, stellte der Vorsitzende der Mietekammer fest. “Aber ich habe diesen Vertragsbruch doch nie genehmigt!” wandte die Vermieterin ein. “Dann hätten Sie eben rechtzeitig auf Unterlassung klagen müssen”, war die ebenso lapidare wie teure Antwort. Das (nicht mehr angreifbare) Urteil kostete die kulante Vermieterin einschließlich der Prozesskosten weit über 30.000 DM, und die Mieter frohlockten.

Gut erfunden, meinen Sie? Nein – so geschehen vor einigen Jahren in unserer Stadt! Was lernen wir daraus – vielleicht “Vertragsbruch wird belohnt, Gutmütigkeit bestraft”?! Gestatten Sie mir, auf einige weitere Beispiele zu verweisen. Der praktisch einzige Prozess, den man als Vermieter sicher gewinnt, ist die Räumungsklage, wenn der Mieter 2 Mieten nicht gezahlt und dies auch in der Schonfrist (1 Monat nach Zustellung der Räumungsklage) nicht nachgeholt hat.

Trotzdem ist ein solcher Erfolg oft ein Pyrrhussieg: So vergeht ein halbes Jahr oder noch länger, ehe der Mieter geräumt hat, und die gesamten Kosten muss der Vermieter zahlen. Zunächst – könnte man einwenden, aber seien wir objektiv: wer eine Miete nicht mehr zahlt, ist in der Regel finanziell am Ende, und jeder weiß, dass man einem nackten Mann nicht in die Tasche fassen kann.

Was aber können die Gerichte dafür? Nichts – es sei denn, sie bewilligen auch in den Fällen, in denen seit Monaten kein Pfennig mehr gezahlt worden ist, eine Räumungsfrist von einigen Monaten. Und gerade dies tut das Landgericht Hamburg, verbunden mit der Auflage, die laufenden (“natürlich” nicht die aufgelaufenen!) Mieten pünktlich zu zahlen. Mir ist aus meiner Praxis kein Fall bekannt, in dem wirklich gezahlt worden wäre, die Folge ist lediglich, dass man – nach einiger Zeit – einen Antrag stellen muss, die Räumungsfrist aufzuheben, was nach einiger Zeit auch geschieht mit der Folge, dass man in der Regel mindestens einen weiteren Monat – und die Miete hierfür – verloren hat.

Im Zweifel für den Mieter? Oder eine Aufforderung an die Vermieter, bei Zahlungsverzug sofort zu kündigen, das Verfahren so schnell wie möglich durchzuziehen und keinerlei Nachsicht zu üben?!

Noch ein Beispiel? Gerne – ein Amtsgericht hat vor kurzem ein Urteil zum Thema Mieterhöhung gefällt, über das man nur den Kopf schütteln kann. Bekanntlich hat der Mieter bei einer Erhöhung der Miete auf die Vergleichsmiete (§ 2 MHG) eine Frist von 2 Monaten zur Zustimmung, und wenn der Vermieter dann nicht innerhalb weiterer 2 Monate Klage erhebt, ist die Erhöhung unwirksam. Das Amtsgericht hatte nun einen Fall zu entscheiden in dem der Mieter (nur) die geforderte Miete für 4 Monate bezahlte, dann aber erklärte, er wollte die Mieterhöhung doch nicht akzeptieren und das Geld zurückholte bzw. zurückforderte. Das Gericht entschied, eine konkludente Zustimmung, die nicht schriftlich erfolge, werde erst nach 5maliger Zahlung wirksam. Die Konsequenz: die Mieterhöhung wurde als unwirksam angesehen, weil inzwischen ja die Klagefrist verstrichen war!

Welche Konsequenzen wird wohl ein Vermieter aus dieser Entscheidung ziehen? Er wird – wenn eine Erinnerung fruchtlos blieb – trotz erfolgter Zahlung der verlangten erhöhten Miete Feststellungsklage erheben und so u. a. die Gerichte mit einem völlig unnötigen Prozess belasten – wobei offen ist, ob bei einem sofortigem Anerkenntnis des Mieters das Gericht nicht den “prozesssüchtigen” Vermieter dadurch bestraft, dass es ihm die Kosten des Verfahrens auferlegt, weil der Mieter doch keinen Anlass zur Klage gegeben habe (§ 93 ZPO) …

Genug des grausamen Spiels? Noch nicht? Kein Problem! Viele Vermieter wissen, dass der Renovierungsanspruch erst beim Auszug fällig wird, d. h. man kann bei einem bestehenden Mietverhältnis allenfalls auf Sicherheitsleistung, nicht jedoch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen klagen. Im Hinblick hierauf forderte ein Vermieter beim Auszug des Mieters die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustand der Türzargen. Der Mieter hatte diese selbst auf eigenen Wunsch aus rein subjektiven Gründen heraus ausgewechselt und sie dabei so montiert, daß die Türen ca. 10 cm über dem Boden “schwebten”. Was meinte nun das Landgericht Hamburg? Es erklärte, es handele sich um einen Werkvertrag (!!) zwischen Vermieter und Mieter, und Gewährleistungsansprüche daraus seien leider verjährt …

Noch einen? Gerne! Eine private Vermieterin war heilfroh, als der drogensüchtige Freund der Tochter, die ins Ausland geflüchtet war, die Wohnung verlassen hatte. Diese wurde dann für einen fünfstelligen Betrag renoviert und sollte neu vermietet werden.

Eines Abends tauchte der Lebensgefährte bei dem Sohn der Vermieterin auf, erzählte, dass er eine Therapie gemacht habe und bat um kurzfristige Hilfe. Im Zuge seiner Anwesenheit in der Wohnung entwendete er den Schlüssel für “seine” alte Wohnung vom Schlüsselbrett und quartierte sich dort einfach ein. Innerhalb kurzer Zeit war die Wohnung wieder verwüstet, die anderen Mieter im Haus klagten über die unerträglichen Belästigungen, und die Vermieterin machte den Fehler, sich auf seine Versprechungen, nunmehr wirklich ganz kurzfristig auszuziehen, zu verlassen und erst nach 2 Monaten eine einstweilige Verfügung zu beantragen.

Eine solche ist zwar bei unerlaubter Eigenmacht ausnahmsweise zulässig, die Vermieterin musste sich aber vom Gericht vorwerfen lassen, sie habe das Verhalten zu lange geduldet und müsse jetzt eine normale Räumungsklage einreichen. Der Fairness halber sei allerdings gesagt, dass dies kein spezielles Problem des Mietrechts, sondern des vorläufigen Rechtsschutzes allgemein ist – die Vermieterin empfand es jedoch anders, nämlich als nicht nachzuvollziehende Begünstigung des scheinbar Schwächeren.

Einzelfälle? In gewisser Weise sicherlich, aber fast jeder Vermieter wird wohl ohne weiteres zumindest ein Beispiel beisteuern können, wo er die Tendenz der Mietrechtssprechung nur mit Staunen, vielleicht aber auch mit etwas mehr, zur Kenntnis nehmen musste.

Eine solche Tendenz ist beispielsweise die des Formalismus. Es gibt sicherlich bewusst falsche Nebenkostenabrechnungen von Vermietern, die zu Recht vor den Gerichten verworfen werden und von denen der Mieter geschützt werden muß. Die Realität ist aber, dass meist Nebenkostenabrechnungen mit teilweise recht fadenscheinigen Gründen verworfen werden, sei es die Abrechnung nach Gradtagen bei Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum, das Versäumnis, den Anfangsbestand des Öls genau zu peilen, der fehlende Zugang zum Garten, oder das ewige Thema des Abrechnungsschlüssels.

Es ist leider so, dass ein Grundeigentümer, der vielleicht nur ein Objekt hat, in aller Regel völlig überfordert ist, wenn er eine formell korrekte Abrechnung fertigen soll. Ähnliches gilt für die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bei Renovierungsansprüchen oder für die Bestrafung von Vermietern, die den Fehler gemacht haben, sich zuzutrauen, selbst ein Mietvertragsformular ohne fachliche Hilfe ausgefüllt zu haben…

Denken Sie nur an einen Vermieter, in dessen (ererbtem) Uraltmietvertrag stand “Heizkosten 10,- DM monatlich” und der sich von den Gerichten sagen lassen musste, ein Wegfall der Geschäftsgrundlage liege nicht vor. Oder haben Sie schon einmal versucht, bei einer Teilinklusivmiete eine Mieterhöhung zu begründen?

Bleiben wir noch kurz beim Thema Betriebskosten: hat ein Vermieter zu viel abgerechnet, kann der Mieter dies für die zurückliegenden Jahre zurückfordern. Das erscheint noch verständlich. Was aber geschieht, wenn der Vermieter versehentlich zu wenig abgerechnet hat? Dann ist nach Meinung der Rechtssprechung eine Nachforderung ausgeschlossen, denn der Vermieter habe ja “von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch gemacht”. Wie heißt es so schön bei Orwell? Alle sind gleich, aber einige sind gleicher als andere…

Man muss allerdings fairer Weise sagen, dass diese Tendenz nicht alleine von Gerichten ausgeht, sondern auch vom Gesetzgeber getragen wird: Oft erleben Erben, dass der Erblasser in seiner Vermietung äußerst mieterfreundlich war und die Miete seit Jahren nicht erhöht hat. Durch die “Kappungsgrenze” (20 bzw. 30 %) ist der Vermieter gehindert, die Miete in zumutbarer Zeit auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Der Mieter, der schon jahrelang so wenig gezahlt hat, dass oft noch nicht einmal die Kosten gedeckt waren, wird auch weiterhin für die Gutmütigkeit des Vermieters belohnt, frei nach dem Motto “selber schuld”.

Noch ein letztes Beispiel aus der Rechtssprechung: das beliebte Thema der Haustierhaltung. Hier scheiden sich bekanntlich die Geister: auf der einen Seite stehen die Befürworter, die insbesondere die erzieherische Wirkung für Kinder, die soziale (Hilfe bei Vereinsamung) und die gesundheitliche Komponente (spazieren gehen) betonen, auf der anderen Seite die Gegner, die sich durch Lärm, Gerüche und Verunreinigungen belästigt oder durch Angriffe sogar bedroht fühlen und die außerdem darauf verweisen, Tierhaltung in der Stadt sei in Wahrheit Tierquälerei, von der Vogeljagd durch Katzen und Allergien ganz zu schweigen.

Die Hamburger Mietverträge enthalten in der Regel einen Genehmigungsvorbehalt, d. h. der Vermieter muss (vorher) gefragt werden, ob er zustimmt. In der Praxis geschieht dies oft nicht, und welcher Vermieter eines Wohnblocks geht regelmäßig durch die Wohnungen, um zu prüfen, ob nicht doch jemand unerlaubt ein Haustier hält. Und wenn er davon weiß oder erfährt – muss man deswegen gleich die Gerichte bemühen?

Offenbar ja, denn die Rechtsprechung verweist hier auf den Gleichbehandlungsgrundsatz, d. h. wer ein Tier im Haus duldet (noch nicht einmal: genehmigt!) wird oft nichts dagegen machen können, wenn auch andere Mieter sich dann ein Tier anschaffen. Der Leser mag selbst darüber urteilen, ob den Mietern wirklich dadurch geholfen wird, wenn man die Vermieter zu Unterlassungsklagen beim ersten Verstoß geradezu “erzieht”…

Versuchen wir eine kleine Bilanz. Die Politik beklagt seit Jahrzehnten eine fehlende Bereitschaft der Bürger, in Grundeigentum zu investieren, und spätestens seit der Diskussion über die (Un-) Sicherheit der Renten ist der weitere Aspekt einer Alterssicherung hinzugekommen. Verfassungsrechtlich ist klarzustellen, dass das Grundgesetz dem Grundsatz, dass Eigentum verpflichtet, auch eine klare Eigentumsgarantie vorgeordnet hat.

Doch wie ist die Realität? Ich kenne viele “normale Bürger” der oberen Mittelschicht, die sich eine oder mehrere Eigentumswohnungen oder auch ein kleines Mietshaus als Alterssicherung angeschafft haben, dies gilt insbesondere für Selbständige, die in der Regel keine oder nur sehr geringe Rentenansprüche haben. Fast jeden habe ich schon klagen hören darüber, dass man als Vermieter vor Gerichten einen oft als ungerecht empfundenen herben Stand habe und dass der Grundsatz “Im Zweifel für den Mieter” zu gelten scheine.

Hieraus ziehen Vermieter verschiedene Konsequenzen: Eine kleine Gruppe gibt entnervt auf und verkauft. Für einen privaten Vermieter, der vielleicht erst nach einem halben Jahr Mietrückstand zu einem Rechtsanwalt geht, weil er sich immer wieder vertrösten ließ – was ich oft erlebt habe – ist nicht selten ein Mietausfall von dann fast einem Jahr, verbunden mit den Kosten von Prozeß und Räumung – Gerichtsvollzieher verlangen teilweise bis zu 6000 DM Vorschuss – finanziell nicht zu verkraften. Die Kosten laufen weiter, und oft summierten sie sich so, dass nur ein Notverkauf bleibt.

Schlimm für den privaten “Kleininvestor”, der vielleicht sogar in Überschuldung gerät, mindestens aber in der Vermögensanlage und damit Alterssicherung um Jahre zurückgeworfen wird und vielleicht sogar einmal dem Staat zur Last fällt. Aber auch nicht gut für die Mieterschaft, die einen kulanten, persönlichen Vermieter verloren hat, einmal abgesehen von der negativen Wirkung auf andere private Vermieter, die davon hören und die eventuell auch von einer ins Auge gefassten Investition absehen.

Ein anderer Teil übergibt die Sache einer professionellen Verwaltung, wobei der Hinweis darauf erlaubt sei, dass viele Anbieter diese Anforderungen überhaupt nicht erfüllen, weil es ihnen an juristischen Kenntnissen und Erfahrungen fehlt.

Auch hier tritt eine ähnliche Wirkung ein: der Anteil privater Vermietungen sinkt zugunsten von Anonymität, übrigens oft auch verbunden mit einer härteren Gangart. Womit wir bei der dritten Gruppe wären: viele geben sich nicht geschlagen, sondern ändern auf Grund der schlechten Erfahrungen ihre Vermieterstrategie. Da wird kein formeller Fehler mehr gemacht, die Mieterhöhungsmöglichkeiten werden konsequent genutzt, bei Zahlungsverzug gibt es kein Pardon, und Verstöße gegen mietvertragliche Verpflichtungen werden rigoros abgemahnt und notfalls gerichtlich unterbunden.

Ein erstrebenswertes Ziel für die Mieter? Wohl kaum! – Ich will nicht behaupten, dass Gesetzgeber und Gerichte die haupt- oder gar alleinige Ursache für das teilweise schlechte Klima zwischen Vermietern und Mietern, für fehlende Kulanz, für die so geringe Quote an privaten Vermietern und die fehlende Investitionsbereitschaft in Wohnraumvermietung sind. Man sollte aber einmal darüber nachdenken, ob der Grundsatz “Im Zweifel für den Mieter” seinen eigenen Anspruch langfristig wirklich erfüllt oder ob nicht gerade das Gegenteil davon erreicht wird.